- E.UTRERA
El volumen de préstamos que generan intereses creció un 3,6% el año pasado y da a la banca un amplio colchón para el futuro.
El volumen de los préstamos que generan intereses para la banca es el mejor indicador del estado de salud del negocio hipotecario. En 2025, el saldo vivo de estas operaciones se disparó hasta los 515.438 millones de euros, según los últimos datos del Banco de España. Se trata del nivel más alto desde 2017.
El saldo vivo firmó un pleno de avances en 2025, con doce subidas mensuales consecutivas. Para ver el último descenso en la comparativa mensual, hay que remontarse a diciembre de 2024, cuando se contrajo hasta los 497.214 millones de euros.
Desde entonces, el saldo vivo se ha disparado un 3,6%, lo que supone una mejora de 18.224 millones de euros en doce meses. Un avance que es el mayor interanual de la última década y que le permite pulverizar los registros de 2018 y apuntar a los más altos desde 2017, cuando (ver gráfico) superó el listón de los 520.000 millones.
El fuerte e imparable ascenso se asienta sobre todo en unos niveles extraordinarios de demanda de hipotecas. La constante subida del precio de la vivienda hace que los hogares adelanten sus decisiones de compra y demanden cada vez más financiación a las entidades financieras.
En paralelo, los bancos están respondiendo con mucha generosidad, abriendo el grifo de la concesión a precios muy competitivos.
Según datos del Banco de España, en el conjunto del año pasado las entidades financieras concedieron 82.752 millones de euros en nuevas operaciones, 14.801 millones más que el año anterior, que ya fue con mucha diferencia el mejor de la década.
Actividad disparada
La mejora del 21,7% en un año supone que los niveles de actividad saltan hasta cotas no vistas desde 2008, el año del estallido de la burbuja inmobiliaria. Entonces, los bancos prestaron 87.082 millones.
Sólo en el último mes del año pasado, los bancos prestaron 8.392 millones de euros. No hay una cifra más alta en un solo mes desde diciembre de 2010, por lo que de momento no hay signos de cansancio. Fuentes financieras aseguran que el ritmo de contratación se mantiene en niveles elevados en este arranque de 2026, por lo que el salgo vivo puede mantener su carrera alcista.
Lejos de la burbuja
Una de las razones es que, según los expertos, el mercado hipotecario español está lejos de un escenario de burbuja que, hipotéticamente, pueda provocar un gran parón de la producción.
"Se firman 2.000 hipotecas al día. En el año más duro de los últimos 20 años, 2013, se firmaban 792. Y en el pico absoluto de la burbuja, en 2006, se llegaban a firmar 5.326 hipotecas diarias. La burbuja de entonces se infló a más del doble del nivel actual. Mirado con perspectiva, no tiene ningún sentido hablar de burbuja", asegura el consejero delegado del bróker hipotecario Trioteca, Ricard Garriga.
En este escenario, las entidades financieras siguen ofreciendo condiciones muy competitivas. Aunque el grueso de las entidades ha subido el precio oficial de los préstamos, los tipos que se aplican en las negociaciones cara a cara entre bancos y clientes o a través de los brókeres hipotecarios siguen siendo muy atractivas.
Condiciones
El tipo medio de las nuevas operaciones se situó en diciembre en el 2,61%, claramente por debajo del 2,90% al que finalizó 2024, y mucho más lejos aún del 3,78% de 2023, el más alto de la década. Desde junio del año pasado, las entidades financieras mantienen muy estables los precios, como demuestra que, en los últimos seis meses, el coste medio se ha movido en una banda muy estrecha situada entre el citado 2,61% y el 2,68%.
Colchón
En este contexto, el volumen de contratación de nuevos préstamos supera con mucha claridad el de amortizaciones totales o parciales de hipotecas. Un escenario que se mantendrá, según los expertos, si la economía española sigue liderando a Europa en crecimiento económico y se mantienen los datos de empleo.
En cualquier caso, el fuerte crecimiento del saldo vivo genera a la banca un potente colchón para afrontar una hipotética ralentización de la contratación de préstamos para compra de vivienda. El sector se encuentra en una posición muy holgada, ya que el saldo vivo se ha disparado en 20.452 millones de euros desde los mínimos de la década registrados en 2023.
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