- V. N. Q. Madrid
La excepcionalidad de la banca como fuente de financiación ha quedado atrás. La financiación tradicional no compite, sino que convive con las fuentes alternativas a la hora de financiar al sector inmobiliario.
La dependencia exclusiva del crédito bancario ha quedado atrás. Hoy, a las fuentes de financiación tradicionales se suman las alternativas y no compiten, sino que conviven en una "hibridación" necesaria para sacar adelante los proyectos inmobiliarios, que se producen en un contexto marcado por la volatilidad global.
Así lo han expresado Jorge Aguerri, jefe de desarrollo de Negocio Promotor en Ibercaja, Bernat Martínez Escudero, director general de TQ Eurocredit y Diego Bestard, fundador y CEO de Urbanitae en el Encuentro EXPANSIÓN Sector Inmobiliario quienes han analizado la salud financiera de una industria que, si bien enfrenta un "corsé regulatorio" estricto, goza de una solidez estructural que la distancia de mercados más agresivos como el estadounidense.
Frente a algunas especulaciones que hablan de un endurecimiento en el acceso al crédito bancario, Aguerri ha sido tajante: "Desde el sector bancario hay apetito y necesidad". Aunque Aguerri ha reconocido que la banca tradicional está "hiperregulada", subraya que 2026 está siendo un año expansivo para la financiación promotora. Actualmente, la banca se centra en proyectos mucho más seguros que en el ciclo anterior, expone Aguerri. En Ibercaja se han especializado en la financiación a vivienda cooperativa y protegida, un segmento, explica Aguerri, con márgenes más ajustados, pero esencial.
Para Bernat Martínez Escudero, la financiación alternativa está ganando cada vez más terreno, lo que ha permitido que el sector promotor cuente con más fuentes de financiación que nunca y que las operaciones fluyan con más facilidad y eficiencia.
Desde la financiación alternativa, los actores tampoco están encontrando un problema de capital. Diego Bestard ha destacado que el sector vive un momento de sofisticación sin precedentes: "Los promotores acuden de forma más asidua a la financiación alternativa; ahora hay equity, deuda en varios tramos y entrada de la banca". Para Bestard, el diagnóstico es claro. El sector no sufre por la falta de dinero, sino por la falta de producto y de proyectos de calidad. "No tenemos un problema de demanda, tenemos un problema de oferta. Para operaciones buenas hay dinero, pero hay pocas operaciones en general". Esta escasez, sumada a la falta de suelo y mano de obra, es lo que genera una competencia feroz por los pocos proyectos solventes que salen al mercado.
En cuanto a la crisis del crédito privado que sacude al mercado, desde TQ Eurocredit y Urbanitae han señalado que en España los inversores no han mostrado ninguna inquietud y siguen teniendo interés por financiar este tipo de proyectos. Los proyectos inmobiliarios a los que acceden los inversores, expone Bestard, tienen plazos cerrados y son ilíquidos, lo que les protege de la volatilidad. Bernard Martínez ha destacado, además, que el mercado español difiere del mercado americano, donde se están llevando a cabo prácticas más agresivas. En España, incide el director general de TQ Eurocredit, la banca no está apalancando fondos de deuda y las estructuras de los fondos de deuda españoles son "tremendamente sólidas".
El director general de Urbanitae ha apuntado, además, que la rentabilidad de la inversión en la financiación inmobiliaria sigue siendo muy fuerte (con rendimientos de doble dígito y MORA de casi 0) e identifica que el atractivo de esta inversión va a durar aún unos años más. Bestard considera que el momento para invertir en deuda inmobiliaria es "histórico".
En cuanto a la política monetaria, los ponentes han restado importancia a una potencial subida de tipos en el impacto directo en la promoción. Aguerri ha argumentado que el coste financiero mueve poco la foto en los proyectos inmobiliarios, ya que otros parámetros como el precio del suelo y el coste de construcción han tenido un impacto más significativo. Martínez Escudero ha añadido que la inversión en financiación alternativa está "muy descorrelacionada" de los mercados tradicionales, y una subida de tipos moderada no afectaría en exceso a la demanda de inversores, quienes buscan una rentabilidad "bastante alta" en comparación con los productos de inversión tradicional. Bestard, por su parte, ha expresado su preocupación por cómo la subida de tipos podría afectar al ritmo de ventas de viviendas, especialmente si los salarios no aumentan al mismo ritmo. También ha destacado el riesgo de nuevas subidas en los costes de construcción, como las experimentadas durante la guerra de Ucrania, que podrían comprimir los márgenes y reducir el número de proyectos.
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