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El Gobierno actualiza los coeficientes del impuesto para adaptarlos a la realidad del mercado, castigando compraventas de inmuebles adquiridos hace una década y premiando la fidelidad de más de 17 años.
El mercado inmobiliario arranca el año con la vista puesta en la fiscalidad local. El Gobierno ha vuelto a insistir con la actualización de los coeficientes para el cálculo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como la plusvalía municipal, una medida incluida en el reciente Real Decreto-ley 16/2025. La normativa, que entró ya en vigor a efectos de este impuesto el 1 de enero de 2026, dibuja un escenario de ganadores y perdedores muy polarizado. Mientras las operaciones a medio plazo sufrirán un severo incremento fiscal, los propietarios de larga duración verán aliviada su carga tributaria.
La justificación oficial para esta revisión es que la base imponible del impuesto "refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario", ajustándose a la evolución de los precios de las compraventas. Sin embargo, en la práctica, esto se traduce en una subida generalizada para la mayoría de los periodos de generación inferiores a 15 años.
El tramo más castigado
Según los datos desprendidos de la nueva tabla de coeficientes, el mayor golpe fiscal se lo llevarán aquellos propietarios que decidan vender un inmueble adquirido hace aproximadamente una década. El caso más llamativo es el de los periodos de generación de nueve años, cuyo coeficiente pasa del 0,15 al 0,21, lo que supone un aumento del 40%.
No es un caso aislado. Las ventas de propiedades con una antigüedad de diez años sufrirán un recargo del 33,33%, y las de once años, un 30%. Incluso los periodos más cortos, como los siete años, verán un incremento del 10%. Estas cifras replican la subida que el Ejecutivo ya intentó aplicar el año pasado mediante el RDL 9/2024, norma que finalmente quedó derogada al no ser convalidada por el Parlamento.
Por otra parte, están los propietarios veteranos. La nueva tabla premia la tenencia a largo plazo, introduciendo rebajas a partir de los 17 años de propiedad. El descuento más significativo se encuentra en los inmuebles con un periodo de generación igual o superior a 20 años, cuyo coeficiente cae un 12,50% (pasando de 0,4 a 0,35).
La entrada en vigor de estos cambios no está exenta de dudas. Al tratarse de un Real Decreto-ley, su permanencia depende de la convalidación parlamentaria, lo que genera un escenario de inseguridad jurídica similar al vivido el año pasado. Ante esta situación, los expertos aconsejan prudencia y estrategia.
Qué hacer
Ricardo García-Borregón, socio de Ashurst, analiza el impacto de la norma y ofrece una hoja de ruta para quienes planeen vender a principios de 2026. "Dada la incertidumbre reinante sobre la posibilidad de que exista mayoría parlamentaria suficiente que convalide esta norma, para transmisiones a las que les pueda aplicar una subida del porcentaje de incremento, recomendaría esperar a tener certeza de la convalidación del Real Decreto-ley", explica el experto.
El razonamiento de Ricardo García-Borregón es financiero. Si la norma no se convalida, "volverán a resultar de aplicación los coeficientes anteriores reduciendo el coste de la transmisión", explica. Con este movimiento, el contribuyente podría ahorrar hasta ese 40% extra a los vendedores de medio plazo.
Por el contrario, para los propietarios de larga duración -más de 17 años-, la recomendación del socio de Ashurst es la opuesta. "En caso de transmisiones a las que resultasen de aplicación coeficientes reducidos tras la modificación, recomendaría proceder cuanto antes a la transmisión para beneficiarse de la reducción de coeficientes antes de que, en su caso, se derogue".
Aunque estos coeficientes estatales actúan como límites máximos, en la práctica, la gran mayoría de los Ayuntamientos los adoptan directamente en sus Ordenanzas Municipales. De este modo, el impacto en el bolsillo del contribuyente será, en la mayoría de los casos, inmediato y directo a partir de este ejercicio.
Un tributo polémico
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ha sido objeto de una profunda reestructuración judicial y legislativa en los últimos años. El punto de inflexión llegó a finales de 2021, cuando el Tribunal Constitucional declaró nulo el antiguo sistema de cálculo objetivo, el cual asumía que el suelo urbano siempre se revalorizaba con el paso del tiempo, independientemente de la realidad económica. Aquel fallo obligó al Gobierno a reformar la normativa de urgencia para evitar un vacío legal en la financiación de los ayuntamientos, estableciendo el mecanismo actual que ahora se revisa.
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