- E.UTRERA
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Los bancos elevan los precios al calor del cambio de ciclo monetario en la zona euro, pero la oferta es muy amplia y muy competitiva tanto a tipo fijo como a mixto y variable.
El precio de los préstamos para compra de vivienda sube. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de noviembre de 2025, el tipo interés medio de las nuevas hipotecas registró una subida desde el 2,81% de octubre hasta el 2,97%. Se queda por lo tanto a un paso del 3% que alcanzó por última vez en enero de 2025. El tipo de interés medio fue del 3,01% para las hipotecas de tipo variable y del 2,94% para las de tipo fijo.
Las cifras oficiales recogen la última oleada de alzas en los precios de los préstamos, que se están ajustando al nuevo escenario de tipos de interés en Europa y a la subida del euribor a 12 meses, la referencia clave para establecer el coste final de las hipotecas.
Después de firmar cinco subidas consecutivas entre agosto y diciembre del año pasado, el índice hipotecario ha reculado ligeramente en enero hasta el 2,24%. Una minitregua que no ha impedido que un grupo amplio de entidades de referencia en el mercado hipotecario haya retocado casi siempre al alza sus ofertas en este arranque de 2026.
La nómina de entidades que participan en este movimiento que empezó el año pasado es muy amplia. En el tramo final de 2025, Banco Sabadell elevó el coste de la hipoteca fija con máxima vinculación. Antes, Bankinter, Coinc, Banco Santander, BBVA y Banca March habían seguido el mismo camino en sus préstamos fijos, que siguen siendo la estrella en la oferta comercial de la banca española.
Enero ha dado continuidad a esta tendencia. Ibercaja y de nuevo Sabadell, Coinc y Bankinter han vuelto a subir los precios de sus hipotecas fijas con máxima vinculación hasta niveles que con sólo dos excepciones superan ya el 3,25% TAE (tasa anual equivalente, que recoge todos los gastos) en las ofertas oficiales.
Sólo Openbank mantiene el precio por debajo de 3%, nivel al que solamente se acerca Banca March con tipos desde el 3,01%.
A cambio, algunas entidades están mejorando suavemente sus ofertas a tipo variable, una modalidad que es más ventajosa para la banca en un entorno de posibles subidas de los tipos de interés en la zona euro en la segunda mitad del año.
Doble velocidad
Pero una cosa son las ofertas oficiales y otras muy distintas las que los clientes pueden conseguir en la negociación cara a cara o, sobre todo, a través de los brókeres hipotecarios. Éstas últimas son mucho más competitivas.
Con la demanda de hipotecas disparada, la banca está dispuesta a sacrificar precios con los clientes más solventes. Para el sector es prioritario captar este tipo de perfil a través de la hipoteca, que con plazos de amortización que van desde los 15 hasta los 35 años dan la oportunidad a las entidades de colocar a estos perfiles otros productos como seguros o fondos de inversión y de pensiones. El objetivo es conseguir la máxima fidelización posible.
De esta forma, préstamos hipotecarios que sobre el papel no son rentables por sí mismos para la banca, sí lo son a largo plazo. Otra cosa muy distinta ocurre con las familias con rentas medias, que tienen menos poder de negociación y pierden opciones de contratar una hipoteca en plena subida de los precios de las casas.
El importe medio de las hipotecas refleja con claridad el esfuerzo creciente que están afrontando las familias para financiar la compra de una vivienda. En noviembre, el importe medio alcanzó los 170.771 euros, un 11,7% más que un año antes y claramente por encima de los 167.080 euros de octubre.
En cualquier caso, y en líneas generales, la banca mantiene una oferta muy competitiva de hipotecas que, de momento, compensa una parte significativa de la subida del euribor y permite mantener la actividad en niveles muy elevados.
"Llevamos más de un año con volúmenes muy elevados y estables, en torno a las 40.000 hipotecas mensuales. Que noviembre vuelva a crecer a doble dígito demuestra que la demanda sigue muy activa y que el acceso a la financiación continúa siendo bueno, pese al ligero repunte de los tipos, que, como podemos observar, ya no mandan en la compra de vivienda", explica Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.
En este escenario, las familias están adelantando sus decisiones de compra por el temor a que el precio de la vivienda siga creciendo. La escalada de precios se intensificó en el segmento de nueva construcción a cierre de 2025. El metro cuadrado se encareció un 8,9% interanual en el cuarto trimestre, frente al 8,3% del periodo anterior, el 7,5% de los meses previos y el 6,5% del primer trimestre.
De esta forma, el precio medio de la vivienda nueva alcanzó los 3.298 euros por metro cuadrado a finales del ejercicio pasado, registrando así un nuevo máximo histórico, según el último informe de Sociedad de Tasación. Este avance supone casi 300 euros por metro cuadrado más que un año antes.
Antes de tomar una decisión como la de comprar una vivienda, que suele ser la más importante en la vida de las familias, es clave abaratar hasta el límite el coste del préstamo.
En este punto, es muy destacable el papel que realizan los brókeres hipotecarios, que año a año ganan protagonismo en España. A través de sus plataformas, que salvo en operaciones especialmente complejas son totalmente gratuitas para los clientes, las conocidas como hipotech cuentan en la mayoría de los casos con propuestas personalizadas por parte de las entidades financieras con las que trabajan y que ofertan tipos que en algunos casos están muy por debajo de los oficiales que se promocionan en las oficinas y en las páginas web de las entidades.
En la práctica, el cliente introduce en estas plataformas sus datos personales y financieros y las características del préstamo que necesita y los bancos compiten por quedarse con la operación. Si ésta llega a buen puerto, el bróker hipotecario cobra una comisión al banco.
Firmas como Trioteca, Hipoo, Idealista o iAhorro trabajan en un mercado cada vez más competitivo y consiguen ahorros significativos para sus clientes.
"Según el INE, el español medio está firmando hipotecas fijas en torno al 2,94%, mientras que la hipoteca media firmada a través de Trioteca se sitúa en el 2,23%. Esto supone un ahorro de 71 puntos básicos", destaca Ricard Garriga, del bróker hipotecario Trioteca, uno de los más activos del mercado. "El canal digital y mayorista permite acceder a condiciones mucho más competitivas, y el impacto en el coste total de la hipoteca es enorme" añade Garriga.
Subrogación
A la espera de la evolución del euribor y de los tipos de interés a lo largo de 2026, los expertos destacan que hay que tener muy en cuenta la posibilidad de la subrogación, una opción muy flexible que permite adaptarse a las circunstancias.
"La subrogación o modificación de hipotecas sigue siendo una herramienta útil y rentable para quienes saben buscar las condiciones más ventajosas, sobre todo si el euribor está al alza. Esto convierte a la gestión activa de la hipoteca en un factor clave para ahorrar cada mes", afirma Laura Martínez, de iAhorro.com.
La firma asegura que ajustar el tipo de interés a la baja, el plazo de amortización o pasar de un tipo variable a uno fijo sigue siendo una vía relevante para ahorrar a medio y largo plazo en la hipoteca.
A vueltas con la irracionalidad del mercado
El debate en el propio sector financiero español sobre la presunta irracionalidad de los precios de las hipotecas en España sube de tono. Entidades como Santander, BBVA o, sobre todo, Bankinter, han advertido de que los tipos que aplican algunos bancos en sus préstamos para compra de vivienda no son razonables, por bajos. Esta controversia permite asegurar que las familias se siguen beneficiando de unos tipos muy competitivos. La gran pregunta es hasta cuándo se podrán seguir permitiendo los bancos ser tan agresivos.
El propio Banco Central Europeo (BCE) tiene previsto realizar este año un ejercicio de revisión horizontal de los criterios de concesión de crédito y los precios de la cartera de préstamos a lo largo y ancho de Europa. Este test ha puesto en guardia al sector bancario español, por el temor de que pueda dejar al descubierto malas prácticas o, al menos, estrategias que son mejorables en el segmento hipotecario.
Si el BCE detecta malas prácticas, invitará a las entidades a subsanarlas. Pero, si no lo hacen en un margen de tiempo determinado, el supervisor podría acabar estableciendo sanciones y fijando recargos de capital regulatorios. "Puede haber algún tipo de impacto, ya que no se están cumpliendo algunos de los aspectos que establece una guía reciente de recomendaciones de la EBA", señalan fuentes financieras. La revisión no tiene fecha concreta de arranque.
Préstamos a medida de cada perfil de riesgo
La hipoteca fija es la opción número uno de quienes buscan seguridad alejándose de los vaivenes del euribor. Esta modalidad en la que siempre se paga la misma cantidad independientemente de si el índice hipotecario sube o o baja es una opción recomendable para quienes no esperan mejoras de sueldo significativas a medio y a largo plazo y quieren una hoja de ruta de pagos totalmente estable.
Por su parte, las hipotecas variables comienzan con un tipo de interés fijo que, aunque suele durar solo un año, en algún caso se extiende durante 36 meses. A partir de ahí, con las revisiones anuales o semestrales, el tipo de interés nominal (TIN) se calcula en función de los valores que registre el euribor. Además, para calcular el tipo de interés que pagará el hipotecado en cada revisión, al valor del euribor habrá que sumarle el diferencial que se haya negociado con el banco.
Es la opción ideal para aquellos a los que no les importe correr el riesgo de que la cuota de su hipoteca pueda variar: aumentar o disminuir. Pese a que su demanda ha caído en los últimos años, es una opción atractiva para quienes firman hipotecas cortas (10, 15 o 20 años), y para aquellos que prevén amortizar antes de finalizar el plazo de pago. Y también para quienes tienen expectativas de mejora salarial o ahorros acumulados que les permitirían afrontar una subida del euribor.
Por su parte, la hipoteca mixta combina las características tanto del préstamo fijo como del variable: durante el primer tramo, que se extiende durante 5, 10 o 15 años, su tipo de interés será fijo y la cuota será siempre la misma. Después, llega el tramo variable donde el TIN se calculará al sumar al diferencial que se negocie con el banco el valor del euribor. Este préstamo está indicado para quienes no quieran atarse a una hipoteca 100% fija, pero que tampoco quieren los riesgos de una variable.
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