- REBECA ARROYO @rebearroyo
- Rockfield aterriza en España de la mano de Juan Manuel Acosta
- Rockfield crece en España con dos residencias de estudiantes en Madrid
Rockfield Real Estate, empresa neerlandesa de inversión, gestión y promoción inmobiliaria, ha colocado a España como un mercado esencial para su crecimiento, dándole gran protagonismo no solo como país receptor de inversión, sino también como eje operativo de su estrategia de expansión paneuropeoa.
Para liderar el crecimiento de su cartera de inversores institucionales, el grupo incorporó en 2023 como responsable de inversiones (CIO) y socio a Juan Manuel Acosta, un directivo de amplia trayectoria en el sector inmobiliario. Desde entonces, los activos bajo gestión de Rockfield han crecido en unos 1.000 millones, hasta gestionar 2.500 millones en inmuebles por toda Europa, pasando de 5.000 viviendas o plazas en residencias de estudiantes a más de 10.000.
"En 2026 queremos invertir 500 millones de capital en toda Europa, de los cuales la mitad será para estrategias asequibles. A medio plazo, con los inversores actuales y con alguno más que se pueda sumar, queremos duplicar el tamaño y llegar a los 5.000 millones de activos bajo gestión en cinco años", explica Acosta a EXPANSIÓN.
Fundada en Ámsterdam en 2014, Rockfield nació como consecuencia de la crisis financiera de 2008 para generar producto para el inversor institucional (aseguradoras y fondos de pensiones), dar soluciones a los inquilinos (estudiantes) y ofrecer una salida al exceso de suelos en manos de las administraciones.
Con una estructura de propiedad cerrada y solo dos socios -el CEO y fundador, Wouter van den Eijnden, y Acosta-, la combinación de inversores institucionales, con un componente emprendedor muy marcado, ha permitido a la firma navegar el ciclo de mercado de una forma distinta a los competidores.
Inversor ávido por el residencial
Acosta asegura que los inversores buscan ahora estrategias más sofisticadas y adaptadas a la realidad, con equipos especializados y productos que les den acceso a las principales capitales europeas a través de un único vehículo. Recuerda, además, que el residencial está bajo el radar del capital, con inversores "ávidos" por entrar en vivienda asequible y en residencias de estudiantes debido a una demanda creciente y constante frente a una oferta escasa.
La empresa gestiona actualmente cuatro fondos con una visión de permanencia a largo plazo y bajo apalancamiento (no suelen superar el 30%). Cerca del 60% de su cartera es residencial, con foco en el segmento asequible.
Aunque la mayor exposición de Rockfield se encuentra en Países Bajos, donde nació la empresa, se ha expandido rápidamente por Europa y tiene una alianza con Ardian para gestionar producto para estudiantes.
Entre sus inversores destacan Nationale-Nederlanden, ING o CBRE IM, así como fondos de pensiones japoneses, suizos o británicos.
El fondo más reciente de la empresa, de aproximadamente 1.000 millones, cuenta con unos 15 inversores con una base geográfica muy diversificada, incluyendo capital de Europa y Asia.
"Hemos invertido ya dos tercios en trece activos y cinco países. España es muy relevante para nosotros. Representa actualmente el 20% de este vehículo y queremos que alcance el 30%", puntualiza.
Buen ciclo
Este crecimiento se ha logrado aprovechando un momento de ciclo bajo para invertir, mientras otros actores del sector vendían, gracias a su acceso a capital permanente y a las relaciones de largo plazo con sus inversores.
Acosta explica que uno de los objetivos de la empresa es seguir creciendo en residencial asequible. En Países Bajos, Rockfield utiliza principalmente un modelo de asociación público-privada, colaborando estrechamente con entidades estatales ya sea mediante la aportación de suelos o la gestión de productos. "Un propósito para 2026 es trasladar parte de lo aprendido a Europa y también a España".
Modelo concesional
La principal diferencia entre el modelo concesional español y el de otros países radica en el derecho de reversión y en cómo se entiende la propiedad a largo plazo. "España aplica una lógica heredada de las infraestructuras frente a otros mercados europeos que fomentan una estructura que facilita la inversión privada en vivienda asequible", indica.
Así, mientras en España el modelo tradicional consiste en que una entidad pública cede un terreno para construir viviendas y, tras un periodo determinado (generalmente 75 años), tanto el suelo como el edificio revierten obligatoriamente a la Administración pública, en otros países, aunque la titularidad del suelo está a perpetuidad en manos del Estado, la propiedad de lo construido no revierte a la entidad pública o, si lo hace, llega al mercado.
Apartamentos flexibles y 'senior living', en el radar
Juan Acosta, CIO de lt;HIT gt;Rockfield lt;/HIT gt;MAURICIO SKRYCKYEXPANSIONRockfield mira con interés el negocio de los apartamentos flexibles y el senior living (alojamiento residencial destinado a personas mayores) como próximos pasos dentro de su estrategia de inversión en Europa. "Queremos trabajar con un grupo determinado de inversores con los que nos sentimos cómodos y ser una empresa con foco y escala en cada estrategia", apostilla Juan Manuel Acosta.
Rockfield ve en la vivienda asequible en España una oportunidad estratégica donde aportar su capacidad operativa y experiencia previa adquiridas tras más de diez años en el mercado neerlandés. Para ello, analiza participar bajo el modelo de colaboración público-privada en la puesta en marcha de nueva vivienda asequible en alquiler.
Acosta recuerda que si se incrementa el déficit de 700.000 viviendas que tiene el mercado español y se multiplica esta cifra por un precio promedio de unos 200.000 euros por activo, se puede entender la dimensión real del problema y la necesidad de atacarlo de "forma pragmática y no ideológica".
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