- JORGE PÉREZ DE LEZA
Cada cierto tiempo, España vuelve a asomarse al mercado residencial y aparece la sospecha de estar repitiendo los pasos previos a 2008. Es un reflejo comprensible. Cuando los precios suben con fuerza y la actividad se mantiene elevada, reaparece el fantasma de la burbuja. Sin embargo, analizar el presente con las lentes del pasado nos conduce a diagnósticos erróneos. En 2025, el problema de la vivienda no es financiero ni responde a un exceso de crédito. El origen de las tensiones es estructural. En España se crean muchos más hogares que número de viviendas es capaz de construir.
El dato central del que debería partir cualquier análisis es contundente. En el último año se formaron 220.000 nuevos hogares, mientras que solo se visaron 128.000 viviendas. Y se trata de una brecha que no es puntual. El déficit acumulado en los últimos años sobrepasa las 500.000 viviendas, según el Banco de España. Cuando la demanda potencial crece a un ritmo superior al de la oferta el resultado no es una burbuja, es un tensionamiento del mercado provocado por los cuellos de botella en la producción de vivienda. La conclusión, nuevamente, apunta en una dirección, y es que la vivienda se ha convertido en un bien escaso porque no somos capaces de producirla en el volumen y en las ubicaciones donde se necesita.
A pesar del ruido, los datos muestran claramente que el mercado actual no se parece en nada al ciclo 2004-2008. Entonces sí existió un sobrecalentamiento alimentado por una expansión crediticia excesiva. Hoy, el 70% de las compraventas se financia con hipoteca, prácticamente al mismo nivel que desde 2015. El crédito crece, pero lo hace a tasas similares al volumen de transacciones, y sigue haciéndose bajo criterios prudentes de solvencia, ahorro previo y ratios de esfuerzo que nada tienen que ver con los estándares de hace dos décadas. También el nivel de transacciones confirma un mercado activo, pero no desbordado. Podemos ver que se producen 1,42 operaciones por cada 100 habitantes, frente a las 1,74 del momento más álgido de la burbuja, y lejos del 0,66 de la parálisis de 2013. Esto nos deja una conclusión clara: el mercado de la vivienda se encuentra en un momento muy dinámico a nivel nacional y tensionado en ciertas ubicaciones, pero lejos de la situación de burbuja similar al ciclo anterior
Si los precios aumentan, un 15,7% en los últimos doce meses según el INE, no es por un exceso de financiación, sino porque la presión de la demanda se concentra en territorios donde la oferta no llega. La llegada de más de 642.000 nuevos residentes netos al año y un mercado de reposición con hogares solventes y con bajo endeudamiento explican gran parte de la tensión en provincias como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Baleares. Pero la realidad no se explica generalizando el problema de acceso a la vivienda a la totalidad de España, sin distinguir las provincias que soportan una presión extraordinaria de las que mantienen ritmos estables y accesibilidad aceptable. Las medias nacionales están generando más ruido que claridad.
Las últimas conclusiones de Metrovacesa R3search, la iniciativa con la que Metrovacesa ofrece lecturas en profundidad del sector inmobiliario basadas en informes y datos del sector, son reveladoras. La fractura territorial es la que explica un fenómeno novedoso, pero cada vez más evidente, y posiciona la certeza de que la demanda se está expandiendo hacia provincias limítrofes a los grandes focos metropolitanos del país. Guadalajara, Toledo, Tarragona, Castellón o Murcia, por ejemplo, muestran un dinamismo creciente porque actúan como válvula de escape de mercados saturados. Es un efecto de 'mancha de aceite' que se explica porque cuando la oferta asequible desaparece en los grandes núcleos, la demanda se extiende hacia el siguiente anillo geográfico. No es un problema de especulación, es la lógica de la accesibilidad y de la movilidad residencial.
Diagnóstico
Este es, en última instancia, el punto que mejor conviene subrayar. La tensión de la vivienda en España no es un síntoma financiero, sino demográfico, migratorio y productivo. Y sabemos por experiencia que si diagnosticamos incorrectamente el mal que nos acecha, las políticas públicas que diseñemos para combatirlo también lo serán. Mirar el mercado con el prisma de 2008 conduce a conclusiones equivocadas porque no necesitamos frenar el crédito, sino aumentar la capacidad de construir vivienda nueva allí donde la demanda crece con más intensidad. Esto implica agilizar trámites, planificar mejor el suelo, coordinar políticas urbanas y, sobre todo, analizar la realidad provincia a provincia, no desde un dato medio que ya no describe nada.
Resulta imprescindible abrir una nueva etapa de políticas públicas orientadas a agilizar la liberalización y puesta en carga de suelo, simplificando procedimientos y reduciendo tiempos administrativos. España no solo necesita más viviendas, necesita que pueda desarrollarse en el momento y en los lugares adecuados.
Sin un marco que permita transformar suelo finalista con mayor rapidez y seguridad jurídica, la oferta seguirá siendo insuficiente y el déficit estructural continuará ampliándose.
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