- BEATRIZ AMIGOT
Las subidas más fuertes se registran en distritos 'prime' como el Barrio de Salamanca (20,8%) y, al mismo tiempo, en otras zonas más baratas como Puente de Vallecas (22,1%).
El mercado de la vivienda arranca el año en Madrid sin grandes señales de cambio. El precio subió de media un 17,9% interanual en el primer trimestre (frente al 18,1% previo), según los últimos datos publicados por Tinsa by Accumin. Con este avance, la capital deja de encabezar la escalada, como ocurría en los meses anteriores, y se coloca por detrás de otros puntos más calientes como Santander (20.9%), Albacete (20,8%), Pontevedra (19,8%) y Sevilla (18,1%).
Eso sí, el inmobiliario madrileño se volvió a encarecer en los tres primeros meses del ejercicio a un ritmo superior al de Barcelona, donde se elevó un 11,5% (por encima del 8,3% del trimestre anterior).
De esta forma, el metro cuadrado se sitúa ya en la capital de España en los 4.600 euros y sigue en máximos -este nivel se encuentra ya un 18,9% por encima del nivel registrado durante la burbuja, en 2007-. En estos momentos, adquirir un piso de 90 m2 cuesta de media 414.000 euros.
Con estas cifras, Madrid vuelve a posicionarse como la segunda capital más cara para comprar, tras San Sebastián (4.975 euros/m2) que retoma su liderazgo. Hay que recordar que en el tercer trimestre el mercado madrileño superó por primera vez a la capital donostiarra. Completan el top cinco Barcelona (4.417 euros/m2), Palma de Mallorca (3.439 euros/m2) y Bilbao (3.140 euros/m2).
"El precio residencial en Madrid continúa registrando un crecimiento intenso por encima de la inflación. La concentración de demanda en este polo de empleo en un contexto de oferta limitada hace continuar esperando crecimientos en los precios, aunque levemente más moderados que los observados en los últimos trimestres una vez que las bajadas de tipos de 2024 y 2025 ya han sido absorbidas por el mercado", explica Cristina Arias, Directora de Servicios de Estudios de Tinsa by Accumin.
"Si el repunte inflacionista motivado por la guerra en Oriente Medio termina derivando en un aumento de tipos de interés, la concesión de hipotecas podría desacelerarse, aunque a la par podría continuar observándose cierto dinamismo en las compraventas aportado por la inversión en un activo como el inmobiliario que supone un buen refugio contra episodios inflacionistas", añade Arias.
¿Dónde sube más?
Todos los distritos de la ciudad incrementaron sus precios por encima del 10% en el primer trimestre respecto al mismo periodo del año anterior. San Blas protagonizó la mayor subida con un 23,7%, hasta situarse en los 3.543 euros/m2. Este barrio, situado fuera de la M-30, tiene un precio por debajo de la media, pero no es uno de los más baratos. En esta zona el encarecimiento del metro cuadrado se está produciendo por un aumento de la demanda, atraída por planes de renovación urbana en la zona y por la presencia creciente de la vivienda de obra nueva.
Le siguen distritos como Puente de Vallecas (22,1%), Barrio de Salamanca (20,8%), Hortaleza (19,3%), Retiro (18,9%), Latina (18,6%), Chamartín (18,5%), Moratalaz (18,5%) y Ciudad Lineal (18,3%). De esta forma, los incrementos más intensos se acumulan en el eje este de la ciudad de norte a sur y tanto dentro como fuera de la M-30. Así, entre las zonas más dinámicas se mezclan las más caras como Salamanca y algunas de las más económicas como Puente de Vallecas.
También otros barrios prémium tuvieron alzas destacadas como Retiro (17,3%), Salamanca (16,5%), Moncloa-Aravaca (15,4%) y Chamberí (15%).
En el otro lado, los aumentos más moderados se vieron en Vicálvaro (10,1%), Centro (12,7%), Villa de Vallecas (13,4%), Moncloa-Aravaca (13,4%) y Arganzuela (14%).
Estas cifras muestran que el dinamismo del mercado madrileño fue generalizado en todo el mapa de la ciudad. No hay un barrio que se libre de las subidas en el último año. Además, esta presión de la demanda sobre el precio se extiende más allá de la capital. Así, en el conjunto de la Comunidad de Madrid la vivienda se encareció en 2025 un 19,2%, hasta los 3.565 euros/m2, siendo la región en la que más subió. En los 16 municipios más relevantes del área metropolitana los precios están al alza, pero hay cuatro en los que suben más que en la capital. Se trata de Torrejón de Ardoz (37,8%), Parla (22,9%), Coslada y Fuenlabrada (20,5%, en ambos casos).
Precios por zonas
En la capital, el distrito más caro es Salamanca, que ya alcanza los 7.729 euros/m2 a cierre del cuarto trimestre (1.331 euros más en apenas un año). Le siguen de cerca Chamberí (6.966 euros/m2), Chamartín (6.538 euros/m2), Centro (6177 euros/m2) y Retiro (5.943 euros/m2). Estas son las principales zonas prime de la capital y aglutinan la oferta más exclusiva.
En estos barrios de la almendra central, "Madrid se enfrenta a un cliente cada vez más selectivo y patrimonial. Este cambio en el perfil comprador refleja una mayor solvencia, una toma de decisiones más estratégicas y un mercado menos dependiente del crédito que en ciclos anteriores", explica Joan Canela, director de Operaciones Comerciales de Engel & Völkers Iberia. En este sentido, la consultora inmobiliaria destacaba en su último informe que más del 40% de las operaciones firmadas en las zonas prime de la capital en el último año se han realizado sin financiación, lo que demuestra la fuerte presencia de este comprador con mayor capacidad económica. Eso sí, Canela destaca que los clientes son cada vez más exigentes y eso está ralentizando los procesos. "Si antes se tardaba cuatro meses en cerrar en una transacción, ahora la media está en seis meses", apunta.
En el mapa madrileño hay otros tres distritos que forman parte del club de más de 5.000 euros/m2. Por un lado, Moncloa-Aravaca (5.391 euros/m2), que superó este nivel en el tercer trimestre; por otro, Arganzuela (5.346 euros/m2), que se estrenó en este grupo en el cuarto trimestre de 2025; y, finalmente, Tetuán (5.011 euros/m2), que acaba de sumarse en los primeros meses de 2026. Este último está muy bien ubicado, al noroeste de la capital, extendiéndose en la margen izquierda del Paseo de la Castellana a partir de Nuevos Ministerios. Aunque sigue siendo un barrio heterogéneo, que combina edificios de oficinas con casas de planta baja y algunas zonas algo degradadas, se encuentra en plena transformación. De hecho, en los últimos años está albergando el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, que están generando una demanda renovada. Por ejemplo, las Torres Marqués de Viana o los rascacielos Skyline han redibujado el horizonte de este barrio, que también atrae a artistas e interioristas, que han reconvertido antiguos talleres de coches en espacios creativos.
En el otro lado, los distritos más baratos son Villaverde (2.591 euros/m2), Puente de Vallecas (2.801 euros/m2) y Usera (2.959 euros/m2). Todos, en el sur de la ciudad. El resto de zonas ya supera los 3.000 euros por metro cuadrado como es el caso de Carabanchel (3.173 euros/m2), Latina (3.321 euros/m2), Villa de Vallecas (3.444 euros/m2), San Blas (3.543 euros/m2), Vicálvaro (3.587 euros/m2) y Moratalaz (3.739 euros/m2). Estos niveles de precios hacen que hasta quince distritos de la capital estén ya por encima del récord alcanzado en 2007, los cinco restantes están todavía por debajo. Excluyendo el efecto de la inflación, sólo está en niveles récord el Barrio de Salamanca pero Chamberí ya se encuentra también cerca (-0,2%).
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