Madrid y Barcelona: las subidas de la vivienda se extienden en sus áreas metropolitanas

• BEATRIZ AMIGOT

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• Los municipios donde más sube la vivienda: todos están fuera de las grandes ciudades
• La compra de vivienda crece un 5% en septiembre: ¿dónde sube y dónde baja?

En la mayoría de los municipios de la periferia de estas dos capitales los precios inmobiliarios aumentan más de un 10% en tercer trimestre, pero atraen a los compradores porque siguen siendo más económicos que en el centro.

El mercado residencial español sigue mostrando una gran vitalidad en un contexto de estabilidad económica y aumento del crédito. El número de hipotecas concedidas se disparó un 12,2% interanual en septiembre, hasta sumar 46.120 préstamos -su mayor cifra en este mes desde el ejercicio 2010-, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística esta semana. En este contexto, Madrid y Barcelona, las dos principales capitales del país, destacan como los mercados más dinámicos. Son polos de atracción de empleo y de turismo y eso tiene su impacto en su mercado de la vivienda, así como en el de los municipios cercanos.

"La demanda continúa muy por encima de la oferta disponible, lo que explica la persistencia del crecimiento de precios, especialmente en las grandes áreas urbanas", explica Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval. De esta forma, el valor del metro cuadrado se sigue disparando tanto en el centro de estas ciudades como en sus alrededores (en mayor o menor intensidad, según las zonas).

En Madrid el precio medio del metro cuadrado se situó en septiembre en 5.078 euros/m², un 19% más que hace un año y 4,6% por encima del trimestre anterior, según el último Barómetro del Mercado Residencial de Gloval Analytics. Pero, además, el área metropolitana de esta urbe también mostró esta misma tendencia alcista al alcanzar los 3.342 euros/m² en el tercer trimestre, tras crecer un 16,3% en los últimos doce meses y un 5% en el trimestre. Además, el estudio destaca que "en ambos casos, se trata de crecimientos más intensos que los registrados en el segundo trimestre, lo que confirma la fortaleza del mercado madrileño".

En Barcelona el patrón se repite (aunque con algo menos intensidad que en el mercado madrileño). El valor medio del metro cuadrado se colocó en los 4.531 euros/m² en el tercer trimestre, con un aumento interanual del 15,2% y una subida trimestral del 4,3%, intensificando el crecimiento observado en el trimestre anterior. En su área metropolitana, el precio medio se situó en 2.967 euros/m², lo que equivale a un incremento del 10,3% anual y del 3,4% respecto al trimestre previo.

El informe apunta que esta escalada podría suavizarse a corto plazo. "Prevemos una moderación de las subidas en los próximos trimestres, pero sin que se produzca un cambio de tendencia significativo", añade Rey.

La periferia cobra protagonismo

De momento, estas cifras muestran la pujanza tanto en el corazón de estas dos capitales como en todos municipios que las rodean, que cobran, cada vez, más relevancia. "En la periferia no hablamos de un mercado secundario, sino de un espacio cada vez más protagonista. Se trata de un mercado muy dinámico, con buena absorción y poca oferta de calidad en muchas localidades bien conectadas. Los precios siguen siendo más bajos que en la capital, pero están subiendo con fuerza en aquellas zonas que combinan tres factores: transporte público competitivo, servicios consolidados (colegios, comercio, sanidad) y sensación de vida de barrio", explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21.

Los municipios del área metropolitana en estas dos ciudades están absorbiendo buena parte de la demanda que se ha visto expulsada de los barrios más céntricos, donde la escalada de precios de los últimos años los ha llevado hasta niveles máximos (tanto en el mercado de compra como en el de alquiler). Se trata, especialmente, de parejas jóvenes y familias con hijos. Pero también existe una demanda local muy activa: gente que ya vive en la periferia y que cambia de vivienda dentro del mismo municipio buscando más metros, balcón, zonas comunes o mejor eficiencia energética. "La periferia no es sólo refugio del centro; se está consolidando como primera opción residencial para mucha clase media", añade Sousa. A estos perfiles se suma otro, el de los inversores que buscan en estas áreas mejor rentabilidad del alquiler que en los barrios más caros del centro. En definitiva, este creciente interés por comprar en las afueras está disparando los precios en las zonas de influencia de Madrid y Barcelona.

Madrid

Dentro del área metropolitana, todos los municipios analizados registraron aumentos. Los mayores incrementos interanuales se observaron en Fuenlabrada (25,9%), Alcorcón (21,8%), Coslada (21,6%) y Leganés (21,2%), todos por encima del registrado en la capital (19%). Así, las subidas más intensas se concentran en el sur y en el este de la ciudad.

También se produjeron repuntes intensos en Móstoles (18,3%), Tres Cantos (17,3%), Getafe (16,8%), Pozuelo (15,8%) y Rivas Vaciamadrid (15,2%).

Por su parte, las alzas más moderadas se vieron en Las Rozas (8,9%), San Sebastián de los Reyes (13,2%), San Fernando de Henares (13,8%), Boadilla del Monte (14,3%), Majadahonda (14,7%) y Alcobendas (14,8%).

Tras estas subidas, el precio más caro se sigue pagando en Madrid capital (5.078 euros/m2), seguido de Pozuelo de Alarcón (4.826 euros/m²), Alcobendas (4.322 euros/m²) y Majadahonda (4.283 euros/m²). Estas localidades cuentan con urbanizaciones de lujo como La Finca o La Moraleja, que elevan los tiques medios de la zona.

En el otro lado, en hasta ocho municipios del área metropolitana madrileña el precio se sitúa todavía por debajo de los 3.000 euros por metro cuadrado. El importe más bajo se paga en Fuenlabrada (2.459 euros/m²), seguido de cerca por San Fernando de Henares (2.473 euros/m²) y Móstoles (2.548 euros/m²). Completan esta lista Getafe (2.711 euros/m²), Leganés (2.787 euros/m²), Coslada (2.851 euros/m²), Alcorcón (2.954 euros/m²) y Rivas Vaciamadrid (2.982 euros/m²). Todos se encuentran en el cinturón sureste de la capital.

Barcelona

El crecimiento de precios fue generalizado en todos los municipios que rodean a la Ciudad Condal, sin descensos en ninguno de los analizados. Destacaron en el tercer trimestre las subidas de Esplugues de Llobregat (17%), Badalona (14,9%), Santa Coloma de Gramanet (13,1%), Sant Adrià de Besòs (12,7%) y L'Hospitalet de Llobregat (12,7%).

Sin embargo, las alzas más comedidas (todas por debajo del 10%) se produjeron en Montcada y Reixac (5,2%), El Prat de Llobregat (7,8%), Cornellá de Llobregat (7,9%), Sant Cugat del Vallès (8%), Cerdanyola del Vallès (8%), Sant Joan Despí (8,8%) y Sant Just Desvern (9,2%).

En cuanto a precios, las localidades más caras para adquirir una casa en las inmediaciones de Barcelona son Sant Cugat del Vallès (4.718 euros/m²) y Sant Just Desvern (4.093 euros/m²). Tras estos se sitúan Esplugues de Llobregat (3.648 euros/m²) y Sant Joan Despí (3.114 euros/m²).

El resto de municipios del área metropolitana tienen precios por bajo de los 3.000 euros/m2. El más económico es Montcada y Reixac (2.060 euros/m2), seguido de Santa Coloma de Gramanet (2.203 euros/m2), Sant Adrià de Besòs (2.528 euros/m2), Badalona (2.538 euros/m2), Cerdanyola del Vallès (2.644 euros/m2), L'Hospitalet de Llobregat (2.657 euros/m2), Cornellá de Llobregat (2.662 euros/m2) y El Prat de Llobregat (2.734 euros/m2). Los expertos coinciden en que se han convertido en alternativas claras para quienes trabajan en Barcelona pero priorizan contar con más espacio en su vivienda y un presupuesto controlado.

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