- Qué es la Diputación Permanente y por qué es clave para aprobar el decreto de vivienda
- ¿Desgrava el seguro del hogar?
El Gobierno resucita su paquete de vivienda en plena disolución de las Cortes para que lo vote la Diputación Permanente: los caseros que recorten la renta más de un 5% podrán desgravarse hasta el 100% en el IRPF.
El Gobierno ha vuelto a sacudir el sector inmobiliario del país. Apenas unos días después de que el Pleno del Congreso de los Diputados rechazara convalidar los anteriores decretos de vivienda, el Ejecutivo de Pedro Sánchez celebró un Consejo de Ministros extraordinario para disolver las Cortes y convocar elecciones generales. Sin embargo, en un insólito y polémico giro de guion, el Consejo aprobó al día siguiente la reedición inmediata de las dos normas —los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026—, derivando su convalidación a la Diputación Permanente.
Esta maniobra ha desatado una controversia jurídica y política en plena precampaña. La oposición acusa al Ejecutivo de burlar la soberanía parlamentaria recién disuelta, mientras que el Gobierno defiende la "urgente y extraordinaria necesidad" de proteger a los hogares frente a la escalada de precios. Más allá de la tormenta institucional, el texto del Real Decreto-ley 29/2026 ya está en el BOE y esconde un cambio fiscal: una reforma del IRPF que premia con exenciones de hasta el 100% a los caseros que bajen la renta y castiga con severidad a quienes decidan encarecerla.
El resultado es una aparente paradoja: cobrar menos alquiler mensual puede reportar más dinero neto al año en la cuenta corriente gracias al ahorro de impuestos.
El gran incentivo fiscal para el pequeño propietario
La clave de este nuevo marco reside en la modificación del artículo 23.2 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006). La ley se dirige específicamente a los contribuyentes que no sean grandes tenedores (quienes poseen menos de diez inmuebles urbanos residenciales, o menos de cinco en áreas tensionadas) y formalicen un nuevo contrato de arrendamiento.
Si el arrendador acepta aplicar una rebaja inicial superior al 5% respecto al último contrato vigente en esa misma vivienda (trasladada su correspondiente actualización), accede a un escalafón de reducciones fiscales. Hasta ahora, la reducción general del rendimiento neto rondaba el 50%; con la nueva normativa, contener el precio abre la puerta a que los ingresos del alquiler queden prácticamente limpios de impuestos.
Así funciona el nuevo escalafón
El texto gradúa el incentivo en función de la continuidad del arrendatario, la edad del inquilino y la ubicación del inmueble:
- Reducción del 100% (exención total del rendimiento neto): se aplica si el casero renueva el contrato con el mismo inquilino tras concluir el plazo legal obligatorio de cinco años (o sus prórrogas). También se concede al firmar con un nuevo inquilino, siempre que la renta acordada quede por debajo del límite máximo del sistema estatal de índices de precios de referencia.
- Reducción del 95%: si no se dan los supuestos anteriores, pero el piso está en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años.
- Reducción del 90%: para cualquier vivienda situada en una zona tensionada, con independencia de la edad del inquilino.
- Reducción del 85%: cuando el arrendatario sea joven (18 a 35 años), aunque el inmueble se ubique fuera de un área tensionada.
- Reducción del 70%: en el resto de supuestos donde se acredite una rebaja del alquiler superior al 5%.
Ejemplo práctico
Para comprobar la matemática de esta medida en el bolsillo de un ciudadano común, se puede analizar el caso de un propietario particular con un tipo marginal de IRPF del 37% (un tramo habitual para rentas medias o medias-altas del trabajo).
Imaginemos una vivienda que hasta ahora se alquilaba por 1.000 euros al mes (12.000 euros brutos al año) y cuyos gastos deducibles anuales (comunidad, IBI, seguro y amortización fiscal) suman 2.500 euros. El rendimiento neto antes de impuestos es de 9.500 euros.
Si el casero opta por congelar el precio en 1.000 euros mensuales, la ley le otorga la reducción estándar del 50%. De este modo, tributará sobre una base imponible de 4.750 euros. Al aplicarse su tipo marginal del 37%, pagará 1.757,50 euros a Hacienda, quedándole un beneficio limpio disponible de 7.742,50 euros.
¿Qué ocurre si decide acogerse al nuevo incentivo y rebajar el alquiler un 6%, situándolo en 940 euros al mes (11.280 euros anuales) con su inquilino habitual? Tras restar los 2.500 euros de gastos, el rendimiento neto pasa a ser de 8.780 euros. Al aplicar la reducción del 100%, la base imponible se convierte en cero euros y la factura fiscal desaparece. Por consiguiente, el propietario ingresa limpios los 8.780 euros.
La comparación arroja un dato llamativo: cobrando 60 euros menos cada mes, el arrendador gana 1.037,50 euros más al año que si hubiera mantenido el alquiler sin cambios, gracias al escudo fiscal que elimina el pago de IRPF.
El castigo fiscal a las subidas: una trampa recaudatoria
En contrapartida, el decreto penaliza con dureza a los caseros que decidan elevar los precios en los nuevos contratos, reduciendo progresivamente la deducción estándar:
- Si la renta sube hasta un 5%, la desgravación cae al 40%.
- Si el incremento se sitúa entre el 5% y el 10%, se reduce al 30%.
- Si aumenta entre el 10% y el 15%, baja al 25%.
- Si la subida es de entre el 15% y el 20%, pasa al 20%.
- Si la subida supera el 20%, la desgravación se hunde hasta un residual 15%.
Tomando el mismo perfil de casero, si decidiera subir el alquiler un 5% (pasando de 1.000 a 1.050 euros al mes), recaudaría 12.600 euros brutos. Tras restar los 2.500 euros de gastos, el rendimiento neto sería de 10.100 euros. Al haber incrementado el precio, su desgravación fiscal se recorta al 40%, obligándole a tributar sobre 6.060 euros. Su factura impositiva se dispararía a 2.242,20 euros, dejándole un saldo neto en el bolsillo de 7.857,80 euros.
En la práctica, subirle 50 euros al mes al inquilino solo le reportaría 115 euros netos adicionales al año frente a congelar la renta, y le dejaría casi 1.000 euros por debajo de lo que habría obtenido si hubiese optado por recortar el precio y disfrutar de la exención total.
Requisitos y letra pequeña para blindar el beneficio
Los asesores tributarios ya han puesto la lupa sobre los estrictos filtros impuestos en la redacción legal para evitar fraudes.
En primer término, estas bonificaciones solo se aplican a los rendimientos declarados de forma voluntaria en la autoliquidación. Si la Agencia Tributaria detecta ingresos opacos o gastos improcedentes en un requerimiento o inspección, el propietario perderá de inmediato el derecho a aplicar cualquier porcentaje de reducción sobre las cuantías regularizadas.
Asimismo, el incentivo está restringido de forma exclusiva al arrendamiento de vivienda habitual. Los contratos turísticos, de temporada o de habitaciones quedan totalmente excluidos de estas ventajas.
Por último, este marco fiscal converge con las medidas de estabilidad aprobadas en el paralelo Real Decreto-ley 28/2026, que introduce prórrogas obligatorias sucesivas de cinco años y exige al arrendador indemnizar al inquilino con hasta doce mensualidades si decide rescindir el contrato a su vencimiento sin una causa tasada de necesidad. La Diputación Permanente tendrá en sus manos la convalidación de este doble paquete normativo, pero en el plano económico el mensaje ya ha calado entre los propietarios: en el nuevo IRPF, abaratar la vivienda es la vía más rentable.
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