- BEATRIZ AMIGOT
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- Las cinco medidas más importantes del nuevo decreto de vivienda
El Boletín Oficial del Estado publica hoy los dos Reales Decretos de Vivienda vueltos a aprobar ayer por el Consejo de Ministros, después de que fueran tumbados el viernes de la semana pasada en el Congreso de los Diputados. A continuación, todos los detalles sobre cómo van a afectar a los contratos de arrendamiento.
¿Cuándo entran en vigor?
El primer decreto, que despliega la la prórroga extraordinaria o la congelación de los alquileres, entra ya en vigor mañana 8 de octubre para la mayoría de medidas y, si como es previsible cuenta el respaldo de la Diputación Permanente, continuará aplicándose tras su validación. A lo largo de la guía se especifican los plazos concretos en los que entran en vigor y se aplican cada medida.
Sin embargo, el segundo, que incluye la prórroga forzosa del alquiler por periodos sucesivos, no entrará en vigor hasta el 15 de noviembre. Esto implica que lo hará sólo si lo aprueba la Diputación Permanente del Congreso.
¿Cuándo lo votará la Diputación Permanente?
Al estar disueltas las Cortes por la convocatoria electoral del próximo 29 de noviembre, los decretos deben ser votados en la Diputación Permanente (un órgano parlamentario reducido, formado por 69 miembros). En esta votación, el Gobierno espera obtener el respaldo para el primer decreto, que incluye medidas antidesahucios y la prórroga del alquiler y los topes a las subidas.
El segundo decreto, que aborda la prórroga indefinida del alquiler, seguiría sin conseguir suficientes apoyos.
Todavía no se conoce la fecha exacta para esta votación, pero tiene que producirse dentro de los 30 días siguientes a la promulgación del real decreto-ley en el BOE. Es decir, al haberse publicado el 7 de octubre y haber entrado en vigor, debería votarse antes del 6 de noviembre.
Prórroga de dos años en los alquileres
Desde mañana, los inquilinos con contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga inicial de un año en sus contratos de alquiler, ampliable por un segundo ejercicio.
Para poder solicitarla, es necesario estar al corriente del pago de la renta y no haberse retrasado en ninguna ocasión durante al menos los ocho meses anteriores a la solicitud.
Los caseros, obligados a aceptar la prórroga con excepciones
Los caseros, por su parte, estarán obligados a aceptar la prórroga extraordinaria, manteniendo los términos del contrato vigente. Es decir, sin subir la renta. Sin embargo, el decreto que publica hoy el BOE incluye algunas excepciones.
Por ejemplo, si el arrendador ha comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares. Esto es así "aun cuando la facultad de recuperar anticipadamente la vivienda por necesidad no hubiera sido expresamente prevista en el contrato, no siendo exigible dicho requisito, siempre que concurra causa real y acreditada de necesidad", explica el decreto.
Tampoco procede cuando se acuerde la renovación o un nuevo contrato con renta inferior en, al menos, un 5% a la vigente.
Congelación de los alquileres
Respecto a las rentas, el decreto recoge la congelación total para los contratos cuyo precio se encuentre por encima del índice del propio Ministerio -el Servapi-; mientras que, si se encuentra por debajo, el casero sólo podrá aumentar, como máximo, un 2% anual hasta el final de 2027.
Desahucios: alternativa habitacional o la AAPP pagan la deuda
A partir de mañana, se incluye la implantación con carácter estructural de un mecanismo de enervación extraordinaria en los procesos de desahucio por impago de alquiler.
Esta medida implica que, cuando un inquilino en situación de vulnerabilidad afronta un juicio de desahucio por no poder pagar la renta, la administración pública competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación judicial para ofrecerle una vivienda alternativa.
Si la administración no facilita una casa alternativa en ese plazo de dos meses, la ley la obliga a pagar al propietario o a depositar en el juzgado todo el dinero adeudado, junto con las rentas devengadas y los costes del juicio. Este pago salda automáticamente la deuda pendiente y frena el desahucio, manteniendo en vigor el contrato de alquiler.
En el caso de que transcurran los dos meses sin que la administración entregue un hogar alternativo ni liquide la deuda, la propia entidad pública pasará a ser la deudora oficial frente al propietario, impidiendo el desalojo del inquilino y garantizando que pueda seguir viviendo en la casa hasta que finalice el contrato mientras continúe su situación de vulnerabilidad.
La norma aclara que este rescate público no consume el derecho del inquilino a saldar la deuda por su cuenta una primera vez y establece que el Estado compensará económicamente a las comunidades autónomas por los costes que asuman.
Se paralizan desahucios de viviendas de fondos buitre
Junto a este mecanismo de protección judicial, el real decreto-ley paraliza hasta el 31 de diciembre de 2030 los lanzamientos contra personas vulnerables cuando las partes demandantes sean fondos o entidades dedicadas a la compra masiva de créditos impagados o inmuebles por debajo del valor de mercado.
Para el resto de demandantes, se fija una suspensión de hasta tres años supeditada a revisiones anuales y acompañada de compensaciones económicas por las rentas no percibidas y los costes de suministros.
Asimismo, en los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual, se exige que la parte ejecutante declare de forma documentada si ostenta la condición de gran tenedor.
Bonificaciones fiscales para caseros e inquilinos
Con efecto retroactivo desde el 1 de enero de 2026 y aplicables a la campaña de la renta, se introducen reducciones para arrendadores que bajen el precio más de un 5% alcanzarán hasta el 100% en zonas tensionadas y un 70% en alquiler social.
Además, hasta el 31 de diciembre de 2027, quedará exenta de IRPF la ganancia patrimonial por la venta de viviendas desocupadas durante más de 2 años a entidades públicas, con un límite de 800.000 euros.
Para los inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,2 euros anuales, también con efecto retroactivo desde el 1 de enero de 2026, se crea una deducción en el IRPF del 10% del alquiler satisfecho, con una base máxima de 11.630 euros.
IVA pisos turísticos
A partir del 1 de diciembre de 2026, se aplicará el IVA del 10% a los alquileres turísticos de menos de 30 noches cuando no sean la vivienda habitual del arrendador, el IVA del 10% a las obras de reparación de viviendas alquiladas y el IVA superreducido del 4% a la entrega de viviendas protegidas de calificación permanente.
Alquileres temporales y por habitaciones
Según la norma, en los contratos de alquiler, la falta de causa justificada en arrendamientos temporales o la cadena de más de dos contratos consecutivos los convertirá automáticamente en contratos de vivienda habitual.
Asimismo, la suma de rentas en el alquiler por habitaciones no podrá superar el precio del contrato unitario de la casa completa.
En materia de publicidad, las ofertas de alquiler deberán incluir obligatoriamente el índice de precios y la renta de los últimos 5 años. Se prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y se contemplan multas de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio para las plataformas turísticas que incumplan la cesión de datos.
¿Qué pasa si hay un cambio de Gobierno tras las elecciones?
Si tras los comicios generales del próximo 29 de noviembre hay un cambio de Ejecutivo, los caseros e inquilinos deberán estar atentos por si hay cambios en la legislación vigente, eso sí, las novedades deberán ser aprobadas por el Consejo de Ministros y respaldadas por el Congreso de los Diputados.
Recursos a la Justicia
La situación también podría verse alterada ante la avalancha de recursos judiciales que se esperan, tanto por el contenido como por la forma en la que va a afectar al mercado de vivienda.
La oferta de alquiler se desploma: España ha perdido casi 400.000 viviendas desde 2018Neinor reducirá a la mitad su deuda con hasta 15.000 viviendas entregadas en los próximos dos añosDecreto de vivienda: así podrá entrar en vigor pese al 'no' del Congreso Comentar ÚLTIMA HORA-
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