- BEATRIZ AMIGOT
- El precio de la vivienda se dispara un 12,8% en el tercer trimestre, su mayor alza en 18 años
- Vivienda: 400.000 euros de diferencia entre capitales por un piso de 80 metros
En el tercer trimestre hasta siete capitales de provincia sobrepasaron los niveles récord alcanzados en 2007 y pronto se sumarán otras.
El mercado inmobiliario español está a punto de cerrar otro año dorado. De mantenerse el ritmo visto en los nueve primeros meses del año, se firmarán más de 700.000 compraventas de vivienda en 2025, registrando el mejor ejercicio desde 2007 (cuando se alcanzaron las 775.000 operaciones).
Este dinamismo, intensificado por la reducción del coste hipotecario a medida que se ha ido trasladando la bajada de los tipos de interés de referencia, ha seguido presionando los precios al alza. Así, el metro cuadrado se situó de media en España en 2.018 euros en el tercer trimestre, un 11,7% más que un año antes, según los datos de Tinsa by Accumin. Eso sí, a pesar de la escalada del último lustro, todavía no se ha alcanzado el valor máximo de la época de la burbuja.
Sin embargo, si se analizan las cifras más al detalle, ya hay ciertos puntos de la geografía española donde los precios han marcado nuevos récords. Hasta siete capitales superaron los máximos de la burbuja durante los meses de verano (frente a las cuatro del trimestre previo). A las ciudades de Palma de Mallorca, Madrid, Málaga y Santa Cruz de Tenerife se añadieron Valencia, Pontevedra y Melilla.
Palma de Mallorca es el caso más llamativo. En la capital balear se paga un 25,9% más que en 2007 para adquirir una vivienda. Buena muestra del tensionamiento que sufre el mercado en esta zona. En Madrid el precio está un 15,5% por encima de máximos, seguida de Málaga (12,7%), Santa Cruz de Tenerife (8,6%), Valencia (4,2%), Pontevedra (2,4%) y Melilla (0,1%).
Las siguientes capitales en aproximarse a máximos y que podrían rebasarlos próximamente son A Coruña, Alicante, San Sebastián y Barcelona.
Por el contrario, hay capitales todavía con precios muy por debajo de los del pico como es caso de Ciudad Real (-39,2%), Lleida (-35,5%), Cuenca (-34%), Castellón (-33,2%) y Jaén (-32,2%).
No hay una burbuja
En este contexto, Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, explica que "los niveles de demanda próximos a máximos post-burbuja y las tensiones en los precios a causa del desajuste de la oferta aumentan la rotación de la vivienda de segunda mano y alimentan algunas dinámicas especulativas aún no mayoritarias".
Además, el informe matiza que al descontar el efecto de la inflación ninguna de estas capitales alcanza dichos máximos. En términos reales, la que más se acerca a su nivel más alto es Palma de Mallorca, aunque se queda todavía un 9 % por debajo.
A pesar del encarecimiento de la vivienda hasta niveles récords en algunas zonas, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, descarta rotundamente en el último informe de Trioteca la existencia de una nueva burbuja. Este experto señala que la coyuntura actual es "muy diferente" a la de 2007, ya que el incremento de precios viene dado exclusivamente por una escasa oferta frente a una creciente demanda y no hay un exceso de crédito como en ese momento.
"Por tanto, lo que existe en la actualidad esun boom inmobiliario . Una coyuntura que durará bastantes años, pues en los próximos ejercicios vamos a asistir a un traslado masivo de los jóvenes (menores de 40 años) desde el mercado de alquiler al de compra. Nadie que piense a medio y largo plazo, pueda conseguir una hipoteca y sea sensato, preferirá la primera opción a la segunda si la renta es mensualmente más onerosa que la cuota hipotecaria", sentencia Bernardos.
Así están los precios
El aumento de los precios ha sido generalizado en todo el territorio español, aunque se ha producido a diferentes velocidades manifestándose con mayor intensidad en los principales polos de empleo y en las zonas turísticas.
El encarecimiento de la vivienda se intensificó en el tercer trimestre en las capitales, con variaciones interanuales de entre el 0,3% y 19,5%, frente al rango del -0,5 % y 16,1 % del periodo anterior. Hasta quince capitales registraron incrementos interanuales superiores al 10% (frente a las nueve del trimestre previo), destacando Madrid y los enclaves de costa y las islas.
La capital madrileña lideró las subidas con un 19,5%, seguida de Valencia (17,1%), Palma de Mallorca (14,2%), Alicante (14%), Pontevedra (13,2%), Santander (13,1%), Sevilla (12,4%), Santa Cruz de Tenerife (12,4%), Granada (11,6%), Murcia (11,4%), Málaga (11,3%), Cádiz (11,2%), Zaragoza (10,8%), Toledo (10,7%) y A Coruña (10,2%).
Además, resulta reseñable que mientras que Madrid mantiene el impulso, con un aumento del 19,5% interanual frente al 16,1% mostrado en el segundo trimestre, la intensidad disminuye ligeramente en Barcelona con un avance del 7,4% interanual frente al 8,7% del segundo trimestre. A juicio de Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, esta ralentización en la Ciudad Condal se produce "al haber paliado la reducción de oferta con las viviendas provenientes del mercado del alquiler [que se han salido tras los límites impuestos a las rentas]".
En el otro lado, las menores alzas se registraron en León (0,3%), Ceuta (0,5%), Palencia (1,8%), Melilla (3,1%), Córdoba (3,5%), Guadalajara (3,5%), Valladolid (3,7%), Girona (3,8%) y Vitoria (3,8%) y Cuenca (4%).
Tras las últimas subidas, Madrid superó a San Sebastián como la capital más cara, con 4.664 euros/m2 frente a los 4.554 euros/m2 de la ciudad vasca, según las tasaciones. Les siguen Barcelona (4.156 euros/m2), Palma de Mallorca (3.351 euros/m2) y Bilbao 82.971 euros/m2).
Las ciudades más económicas para comprar un piso son Zamora (1.153 euros/m2), Ciudad Real (1.206 euros/m2), Lugo (1.226 euros/m2,), Castellón (1.226 euros/m2,) y Palencia (1.287 (1.226 euros/m2).
El esfuerzo, al alza
"A pesar de que las condiciones de financiación son accesibles, los precios récord [sobre todo, en determinadas zonas] exigen aportar un volumen de ahorros que no está al alcance de muchas familias", apunta Iñareta.
En este sentido, los incrementos de los precios multiplican las alzas que registran los ingresos familiares, lo que provoca que cada vez sea mayor el esfuerzo que se debe hacer para comprar una vivienda, que en los grandes mercados ya supera los límites recomendados por todos los expertos financieros (que el pago de la hipoteca no supere el 30% de los recursos). Madrid es la capital donde más cuesta pagar la cuota con una tasa de esfuerzo del 55,7%, seguida de Málaga (55,3%) y Barcelona (54,2%).
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