- El Gobierno aprueba por segunda vez los decretos de vivienda de espaldas al Congreso
- Presupuestos, quita de deuda y financiación autonómica caen tras el fin de la legislatura
Antes de su convalidación definitiva en la Diputación Permanente del Congreso el 16 de septiembre, la prórroga de alquileres, el "escudo" antidesahucios o los incentivos fiscales son efectivos desde hoy.
Después de su publicación ayer en el BOE, hoy entra en vigor el primero de los dos decretos de vivienda que el Consejo de Ministros aprobó el martes para intervenir el mercado residencial justo después de que el presidente del Gobierno disolviese las Cortes para convocar elecciones generales para el próximo 29 de noviembre.
Haciendo uso de una argucia política que, según los juristas, podría dar pie incluso a un recurso de inconstitucionalidad, corresponderá a la Diputación Permanente del Parlamento su convalidación o derogación el próximo 16 de octubre. Al respecto, el PNV ya ha anunciado que votará a favor del primer decreto, donde se recoge el grueso de las medidas.
Este texto fue separado de un segundo real decreto, que a su vez contiene la medida más polémica: la renovación automática de los alquileres. En este caso, su entrada en vigor se retrasaría al 15 de noviembre, después del plazo legal de 30 días para que el organismo "de naturaleza especial" del Congreso de los Diputados lo vote, previsiblemente para derogarlo. Algo que demuestra no sólo las escasas esperanzas del Ejecutivo para sacarlo adelante, sino que también siembra dudas sobre la urgencia de aprobar las medidas por esta vía.
Los dos decretos recogidos ayer en el BOE son prácticamente idénticos a los que el Gobierno de Pedro Sánchez llevó al Congreso el viernes pasado, si bien se añaden algunos detalles y se introducen matizaciones técnicas que acotan aún más los conceptos que no quedaban claros en sus anteriores versiones, disparando la inseguridad jurídica y generando reacciones muy críticas entre el sector empresarial, el jurídico y los expertos inmobiliarios.
A pesar de ello, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, negó ayer que la entrada en vigor inmediata del primer decreto vaya a tener efectos negativos sobre la oferta de vivienda en un momento donde los datos de los portales inmobiliarios apuntan a lo contrario.
En cualquier caso, la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible modifica desde hoy, y por tiempo indefinido, el marco de la vivienda en España.
Prohibición de compra
En primer lugar, el decreto ahonda en la definición de los sujetos "especulativos" -denominados por el Gobierno como fondos buitre- para prohibirles hasta el 31 de diciembre de 2030 la compra de "viviendas o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado", con el límite inequívoco del 70% de su valor de tasación.
El nuevo decreto los define como "toda entidad (con o sin personalidad jurídica) que se dedique a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado", y añade una nueva clasificación: "Las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor conforme a la ley de vivienda", esto es, aquellas empresas que posean diez o más viviendas.
Todo, con algunas excepciones. Estas entidades podrían adquirir viviendas por un descuento de más del 30% sobre su valor de mercado -tasado por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España- siempre y cuando las destinen a alquiler asequible o se arrienden a colectivos vulnerables, personas con necesidades sociosanitarias o víctimas de violencia de género.
Suspensión de desahucios
Asimismo, se establece una moratoria de cuatro años, hasta el 31 de diciembre de 2030, para la suspensión de los desahucios a familias vulnerables, con diferencias según las características del propietario de la vivienda.
Si se trata de una entidad considerada especulativa, los jueces deberán dictar un auto suspendiendo los lanzamientos, sin obligación de que el propietario sea compensado.
Por su parte, en los casos en los que el casero sea un pequeño propietario, los jueces deberán solicitar a las administraciones públicas -sobre todo, a las comunidades autónomas- que busquen una alternativa habitacional al inquilino.
En caso de que no respondan en dos meses o no tengan los recursos, el lanzamiento deberá ser paralizado en plazos de un año, con un máximo de tres, tiempo durante el cual la Administración competente deberá asumir el coste de las rentas impagadas, los suministros, las costas judiciales y los intereses de demora que pudieran corresponder; así como subrogarse la deuda, por lo que el propietario de la vivienda ya no podría reclamárselas al inquilino.
En este punto, el decreto establece una excepción: si el propietario también es vulnerable y posee entre una y dos viviendas, el procedimiento podrá seguir adelante hasta completar el desahucio.
Alquiler temporal y por habitaciones
Dentro de las medidas más enfocadas a la intervención del mercado del alquiler, el decreto restringe las condiciones sobre las que pueden firmarse los contratos temporales y acota a 12 meses el periodo máximo de duración de estos. De lo contrario, pasarían automáticamente a considerarse de larga estancia, con las condiciones exigidas para este tipo de contratos.
Respecto al alquiler por habitaciones, se establece que el precio no podrá superar el de la vivienda completa, algo que, según reconocen fuentes del Ministerio de Vivienda, sólo sería comprobable en el caso de inmuebles situados en las zonas declaradas tensionadas.
Coto a las subidas
Si el precio del alquiler es inferior al índice de referencia del Ministerio, el casero no podrá subir más de un 2% anual la renta hasta finales de 2027; mientras que si se encuentra por encima, no podrá tocar el precio.
Además, el texto refuerza la prohibición para los caseros de repercutir en el inquilino cualquier coste derivado de los servicios que las inmobiliarias pudieran prestar a la propiedad, así como los impuestos sobre la vivienda.
Amplio paquete fiscal
El decreto que entra hoy en vigor mantiene la misma estructura del paquete fiscalcontenido en su primera versión, el cual tendría un coste para las arcas públicas estimado en unos 2.000 millones de euros. El texto contempla medidas que afectarán a varios de los principales impuestos, en términos de recaudación y de contribuyentes, vigentes en España.
En lo respectivo al IRPF, se introducen bonificaciones -con efectos retroactivos desde el 1 de enero- de hasta el 100% para los propietarios que rebajen los alquileres; y se incorpora una deducción para inquilinos con ingresos inferiores a 33.007,20 euros anuales, que podrán reducir hasta el 10% de lo pagado durante el año por sus arrendamientos.
Por otro lado, se incrementan las imputaciones de renta por mantener viviendas vacías -a las que los ayuntamientos podrán imponer además recargos de hasta el 150% en el IBI-, algo que el Gobierno pretende aprovechar para absorber parte de esa oferta y sumarla al parque público. Para ello, se ofrece una exención de hasta el 100% por las ganancias patrimoniales si el inmueble se vende al Estado por menos de 200.000 euros, porcentaje que irá decreciendo progresivamente hasta viviendas que se adquieran por 800.000 euros. Según detalla el texto, es requisito ineludible que las viviendas vendidas a las administraciones hayan estado desocupadas durante los 2 años inmediatamente anteriores a la operación.
En lo relativo al IVA, el texto incorpora medidas de diferente calado. En primer lugar, aumentando la tributación -hasta ahora nula- para los pisos turísticos, cuya actividad queda sujeta a un tipo del 10% en el Impuesto sobre el Valor Añadido, como ocurre con los hoteles.
Por otro lado, los propietarios de viviendas destinadas al alquiler de larga estancia podrán aplicar un IVA del 10% para las obras de renovación y reparación de sus inmuebles, siempre que estos tengan más de dos años de antigüedad y la mano de obra represente al menos el 60% del presupuesto total.
También dentro del ámbito de este impuesto, se reforma la fiscalidad de los constructores de viviendas sujetas a calificación permanente y protegida, tanto para los pisos como para un máximo de dos plazas de garaje por vivienda. Estas operaciones quedan desde hoy sujetas a un tipo del 4%, siempre y cuando se trate de la primera entrega de la vivienda.
Por último, el decreto que entra hoy en vigor incluye un alza en el impuesto especial sobre beneficios no distribuidos para las Socimis con inversión residencial, que pasarán de pagar un 15% a un 25%, si bien podrían reducir la mitad si destinan más del 80% de sus carteras de vivienda al alquiler asequible; o su totalidad si además reinvierten sus ganancias durante los tres años siguientes para la compra de más vivienda de estas características.
Prórroga de alquileres
Como una de las medidas estrella del Gobierno en el decreto, los inquilinos con contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 pueden solicitar desde hoy una prórroga de un año sin que el casero les suba la renta por encima de los límites establecidos. La extensión podría ampliarse por un segundo ejercicio, siempre que el inquilino lo solicite. Si la vivienda está en una zona declarada tensionada por la comunidad autónoma, la prórroga podría alcanzar los tres ejercicios.
Por su parte, el propietario no podría negarse a aplicarla, a no ser que necesite la vivienda para sí mismo o para un familiar de primer grado -padres o hijos- o que se firme un nuevo contrato con una rebaja de al menos un 5% en la renta mensual.
Asimismo, el decreto recoge la posibilidad de una "prórroga tácita" por periodos anuales de hasta tres años si el arrendador no avisa de su intención de no renovar con al menos cuatro meses de antelación; o al menos dos meses, en el caso del inquilino.
Préstamos a tipo cero
El Ejecutivo pondrá en marcha una línea de créditos a tipo cero gestionados por el ICO para facilitar el acceso a la compra de la primera vivienda. Los préstamos tendrán un límite del 20% del valor de adquisición, con un máximo de 50.000 euros, y podrán abonarse en un plazo de diez años a contar desde el último pago de la hipoteca.
Como condiciones, el propietario no podrá vender la vivienda posteriormente a un precio superior al que la compró más el IPC; y tampoco podrá arrendarla por un importe superior al fijado por el sistema de Índices de Precios de Referencia del Estado.
La línea de préstamos todavía no se encuentra disponible, a la espera de que el Gobierno apruebe un acuerdo con el ICO y las entidades bancarias.
Cuenta Financia Europa
El decreto también incorpora la puesta en marcha de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, que contará con beneficios fiscales para las ganancias obtenidas mediante la inversión en empresas europeas, y que será compatible con otra cuenta para canalizar la exención en el IRPF de la ganancia patrimonial obtenida de la venta de vivienda a las administraciones públicas: la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión.
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